OGUC · Art. 2.2.5 bisD.S. N° 47/1992 y Ley N° 20.958 de Aportes al Espacio Público· 6 min de lectura

Densidad de ocupación y franja al eje del espacio público (Art. 2.2.5 bis)

Aprende a calcular la densidad bruta del terreno en personas por hectárea: medición de la franja exterior hasta el eje de la vía pública (tope 30 m), regla del incremento neto y determinación del porcentaje de cesión para aportes al espacio público.

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La densidad bruta: el puente entre el aforo y las cesiones

A diferencia de la densidad habitacional tradicional (viviendas o habitantes por hectárea según el Plan Regulador Comunal), la densidad de ocupación del Art. 2.2.5 bis de la OGUC mide la concentración total de personas (habitantes, trabajadores, clientes, visitantes) sobre la superficie bruta del terreno.

Densidad Bruta (hab/ha) = Carga de Ocupación Total ÷ (Superficie Bruta del Terreno en m² ÷ 10.000)

Franja exterior al eje de la calle

Para calcular la superficie bruta, se suma al predio la franja comprendida entre la línea oficial y el eje del espacio público adyacente (existente o previsto en el IPT). Si el frente da a varias calles, se computa la franja de cada frente, siempre con un tope máximo de 30 metros de ancho por franja.

Porcentaje de Cesión Base

Hasta 2.000 personas/ha, el porcentaje base de cesión se calcula con la fórmula legal: % = Densidad × 11 ÷ 2.000. Sobre 2.000 personas/ha, se aplica directamente el tope del 44%.

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Antes de este cálculo

Carga de ocupación e incremento

OGUC · Arts. 4.2.4 y 2.2.5 bis

El cálculo tributa exclusivamente sobre el incremento neto de personas en el terreno (Circular DDU N° 447 (MINVU), punto 2.4.8.2).

Obra nueva: se ingresa la carga total del edificio proyectado. Si el permiso incluye la demolición de una estructura preexistente, su carga se descuenta de la nueva para obtener la diferencia neta.

Ingresa la carga de ocupación en personas, mayor que cero.

¿No tienes la carga de ocupación? Rasante la calcula recinto a recinto y te devuelve el total. Se aproxima al entero superior.

Calcular la carga de ocupación

Superficie del terreno

OGUC · Art. 2.2.5 bis

La fórmula considera el terreno más la superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente —existente o previsto en el IPT— en una franja de ancho máximo de 30 m.

Ingresa la superficie neta del terreno en m², mayor que cero.

Espacio público adyacente

Cada frente del terreno a una vía suma una franja hasta su eje

  • Ingresa el frente y la distancia al eje del espacio público, mayores que cero.

Siguiente paso

Dónde se usa este resultado

Ley N° 20.958 · LGUC Arts. 175 y 182Aportes y cesionesLa densidad fija el porcentaje de cesión que se liquida como aporte o cesión de terreno.Continuar

Criterios especiales de aplicación de la DDU

Condominios y Copropiedad (Circular DDU 447)

En unidades dentro de un condominio Tipo A o B, la fórmula utiliza la superficie bruta del terreno común total del condominio, no la superficie de la unidad individual.

Conjuntos Armónicos y Terreno Original

En predios colindantes acogidos a conjunto armónico o lotes provenientes de fusiones y subdivisiones, las normas y topes de aportes aplican sobre el total del terreno original.

Preguntas frecuentes

Dudas habituales sobre este cálculo

¿Qué es la superficie bruta del terreno según el Art. 2.2.5 bis?

Es la superficie del predio más la superficie exterior correspondiente a la franja de espacio público adyacente comprendida entre la línea oficial del predio y el eje de la vía pública enfrentada, hasta un ancho máximo de 30 metros.

¿Cómo afecta una calle de más de 60 metros de ancho?

Si la calle mide más de 60 metros de ancho, la distancia al eje sería superior a 30 metros. La OGUC fija un tope perentorio de 30 metros, por lo que el ancho computable de la franja queda limitado a 30 m.

¿Cómo opera la regla del incremento en ampliaciones o alteraciones?

En proyectos de ampliación, alteración o cambio de destino, la ley solo grava la diferencia neta de densidad que agrega la obra nueva, restando la carga preexistente legalmente aprobada con recepción definitiva.

¿Qué obras están exentas de calcular densidad de aportes?

Loteos (crecimiento por extensión), subdivisiones puras, reparaciones sin aumento de superficie, y regularizaciones al amparo de la Ley N° 20.898 (Título I y II) y Art. 166 de la LGUC.

Fuentes de esta guía

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